2014.2.10.
Тэнгэр баганадсан тауэр, плазануудын дунд Та бид амьдардаг мэт сэтгэгдэл төрнө. Mega Tower, River Tower, GS Tower, Somang Plaza, Twin Tower…Нэгэнт оффисийн барилгууд нь ийм тансаг нэршилтэй тул амьдран суух байрнууд хүртэл ийм Residence, тийм Village, Apartment хэмээх гоёмсог тодотголтой болжээ. Эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийг товчоор “luxury” хэмээн онцгойлох болов.
Он гарахаас өмнө, аравдугаар сарын сүүлээр ОХУ-ын Татварын тухай хуульд өөрчлөлт орсон юм. Ингэхдээ мөнөөх “luxury” буюу тансаг зэрэглэлийн орон сууц ба үйлчилгээний төвийн стандартыг хуульчилжээ. Тухайлбал, дээд зэрэглэлийн худалдааны төв, оффисийн төвүүдэд автомашины зогсоол ямар байх, агааржуулалтын систем, бизнес уулзалтын танхим, хурлын техник хэрэгсэл, цахилгаан шат, хүлээн авалтын танхим ямар өндөр стандарт шаардлагыг хангах ёстойг хуульчилсан юм. Ийм шаардлага хангасан бол үйлчлүүлэгчдээсээ зохих буюу өндөр түрээс авах боломжтой. Түүнчлэн их хэмжээний түрээсийн ашиг олж буй тул бүсчилсэн татварыг заавал төлнө. Өөрөөр хэлбэл, Москва хотын нэгдүгээр зэрэглэлийн бүсэд байрладаг, худалдаа үйлчилгээ, оффисын төвүүд “А” зэрэглэлийн бүсийн татварыг төлнө. Өмнө нь ОХУ-д ийм бүсчилсэн татвар мөрддөггүй байсан. Зөвхөн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн анхны үнэлгээгээр тооцсон балансын татварыг авдаг байв. Анхны үнэлгээний 2.2 хувиар татвар тооцож ирсэн. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн олонх эзэд барилгынхаа элэгдэл хорогдлыг тооцон, “хуучин” байшин гэсэн шалтаг заан жил тутам төлөх татварын хэмжээ нь багассаар иржээ.
Ингээд хот суурин газруудыг бүсчлэн нэг ёсондоо “кадастрын зураг” гаргах ажил ОХУ-д эхлээд байна. Одоогийн байдлаар зөвхөн Москва хот ийм кадастрын зурагт хамрагдсан тул “luxury”-нууд нэгдүгээр зэрэглэлийн бүсийн татвар төлж эхэлжээ. Ингэхдээ 5000 метр квадратаас их талбай бүхий худалдаа, оффисын зориулалтын барилгуудаас бүсийн зэрэглэлийн үнэлгээний 0.6 хувиар татвар авч эхлэв. Аажимдаа уг татварын хэмжээ нэмэгдэж, 2016 он гэхэд 2 хувь болох аж.
“Зах зээлийн зарчимд нийцсэн татварын системд орж байгаа явдал. Ингэснээр худалдааны төвүүд дэх бараа бүтээгдэхүүний үнэ болон түрээсийн төлбөр огцом өөрчлөгдөхгүй. Учир нь ховор бараа гэсэн ойлголт үгүй болсон үе. Сонголт хаа сайгүй бий” хэмээн Москва хотын засаг захиргааны төлөөлөгч мэдэгдсэн юм. Улмаар 5000 метр квадратаас том талбай бүхий худалдаа үйлчилгээ, оффисын зориулалтын 1842 барилгад эхний ээлжинд бүсчлэлийн татвар ногдуулах болжээ. Эдгээрийн дунд Киприйн офшорт бүртгэлтэй “Афимолл-Сити”, мөн Киприйн офшор бүсэд бүртгэлтэй “Золотой Вавилон” худалдааны төв зэрэг бий. Эхний үл хөдлөхийн бүсчилсэн кадастрын үнэлгээ нь 40 тэрбум рубль. Москва хотын төсөвт 350 сая рублийн татварын орлого оруулах объект гэж түүнийг тооцоолж байгаа. Уг үл хөдлөхийн эзэн нь Израил улсын иргэн Леви Леваев. Харин “Золотой Вавилон” худалдааны төвийг Австрийн “Рудолф Фриес” санхүүгийн груп эзэмшдэг. Кадастрын бүсчилсэн үнэлгээ нь 1.5 тэрбум рубль, нийслэлийн төсөвт 14 сая рублийн татвар төлөх боломжтой хэмээн хяналтын байцаагчид тооцжээ.
ОХУ-ын Татварын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан нэг гол шалтгаан нь үл хөдлөх хөрөнгийг гадаадын компани, хувь хүмүүс сүүлийн жилүүдэд их хэмжээгээр худалдан авч буй явдал. Ингэснээр зөвхөн худалдаа үйлчилгээ, оффисын төвүүд төдийгүй Москва, бусад томоохон хотод орон сууцны үнэ тэнгэрт тултал өсч байна. Үнийг хөөргөдөөд зогсохгүй худалдаа үйлчилгээнээс олж буй орлогодоо гадаадын иргэд ямар ч татвар төлөхгүй байх нь түгээмэл болжээ. Тиймээс үл хөдлөхийн хар бизнесийг таслан зогсоох үүднээс ийнхүү бүсчилсэн татварын шатлалыг тус улсад нэвтрүүлж буй юм.
Монгол улсад бизнесийн зорилгоор ашиглаж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг балансынх нь үнэлгээний 0.6 хувиар 2001 оноос хойш арав орчим жилийн турш тооцож иржээ. ОХУ-ын нэг адил татварын ийм “тэгшитгэсэн” систем үйлчилж байсан бол харин 2013 оноос бүсчилсэн буюу “шударга” татварын системд шилжээд байна. Тухайлбал, орлого олох зорилгоор үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгж, хувь хүний үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг Улаанбаатар хотын нэгдүгээр зэрэглэлийн бүсэд 1 хувь, хоёр ба гуравдугаар зэрэглэлийн бүсэд 0.8 хувь, дөрөв тавдугаар зэрэглэлийн бүсэд байрладаг бол 0.6 хувийн татвар төлж байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвараас энэ жил нийслэлийн төсөвт 29 тэрбум төгрөг оруулахаар тооцсон аж. Улаанбаатарыг бие даасан төсөвтэй хот болгох зорилготой бөгөөд үүнд нийслэлийн “luxury”-нууд ихээхэн үүрэг хүлээх учиртай хэмээн тооцож буй бололтой. Төсөвт хуримтлуулах татварын дүн асуудлын зөвхөн нэг тал юм. Үндсэн асуудал нь тэдгээр “luxury” орон сууц, оффисын барилга, худалдааны төвүүд дээд зэрэглэлийн хэмээх стандартдаа нийцэж байгаа эсэх явдал.
Улаанбаатар хотын төвд эдүгээ гудамж болгонд шахам өндөр барилга сүндэрлэж байгаа. Бүгд оффисын зориулалттай. Цугаараа ямар нэг тауэр, плаза нэртэй. Барилгын сууриа цутгаад доод давхрууд нь баригдаж эхлэхтэй зэрэгцэн худалдах үнээ зарладаг. Хотын төвд босч буй оффисын барилгуудын талбайн худалдах үнэ ам метр тутамд 3000-4500 ам. доллар байна. 80 ам метрээс бага талбайг зарах үнэ 4000-4500 ам. доллар болж чангардаг бөгөөд том талбай, тухайлбал 100 ам метрээс дээш хэмжээтэй талбай худалдан авах тохиолдолд үнэ “хямдарч” 3000 доллар болдог. Одоогоор хамгийн рекорд тогтоосон том талбай буюу 850 ам метр талбай худалдана гэсэн зарыг “Элчингүүдийн” гэх хороололд сүндэрлэж буй 15 давхар барилгын Ашиглалтын өмнөх захиргаа зарлаад байна.
Дээрх үнэлгээг Бээжин хотын төвд оффисын талбай худалдан авах үнэтэй харьцуулъя. Бээжин бол үл хөдлөх хөрөнгийн ханшийн өсөлтөөр дэлхийд тэргүүлж буй супер, мега… үнэтэй хот билээ. Тухайлбал, Jinmao Residence-т үл хөдлөх худалдан авбал ам метр нь 35.000 юань буюу бараг 10 сая орчим төгрөг болох нь. Анх уг сууцыг ам метрийг нь 27.000 юань байхаар зарласан боловч их хэмжээний эрэлтээс үүдээд үнэ нь 35.000 юань болж өссөн аж. Үл хөдлөхийн үнэ ингэж гаарч буй Бээжинтэй харьцуулахад бараг ойролцоо очсон өндөр ханш Монголын үл хөдлөхийн зах зээлд тогтож эхэлж буйг Та харж байна.
Монголд ам. долларын ханшаар метр квадратын үнийг илэрхийлж буй учир ийнхүү Бээжин мэтийн ханштай ойролцоо оччихоод байгаа билээ. Хэдийгээр Монгол улсад төгрөг албан ёсны дэвсгэрт гэх боловч үнэндээ тансаг зэрэглэлийн орон сууц болоод хотын төвийн оффисуудыг гадаадын компаниуд тэр дундаа, Хятад, БНСУ-ын компани, хувь хүмүүс авсаар байгаа. Тиймээс үндсэн худалдан авагчдадаа зориулсан ам. долларын жишиг үнэлгээг үл хөдлөхийн компаниуд далд мөрддөг. Хэдийгээр манай улсын үл хөдлөх хөрөнгийн бизнесийн салбарт тоймтой судалгаа байхгүй боловч нийслэлийн төвийн оффисын барилгуудад сүүлийн хоёр жилийн дотор зөвхөн гадаадын компаниуд үлдсэнийг, мөн л гадныхан шинээр нүүж ирсээр байгааг төвөггүй харж болно. Энэ нь Улаанбаатарын төвийн оффисын барилгууд метр квадратын үнээ дэлхийн том хотуудын жишигтэй ойролцоо түвшинд зарладагтай холбоотой.
Нийслэлийн төв хэсгийн оффисын барилгуудын түрээсийн үнэ ам метр тутамд 50 ам. доллар байдаг. Энэ нь өнөөгийн ханшаар бараг 100.000 төгрөгийг метр квадрат тутамд төлнө гэсэн үг. Тэгвэл дэлхийн санхүү, бизнесийн хамгийн хөлтэй хотуудад түрээсийн талбайн үнэ ямар байдаг вэ?
Бээжин хот. Бизнесийн том төв энэ хотод түрээсийн үнэ ам метр тутамд дунджаар 40 ам. доллар байгааг уншигч Та Global Office Index 2013-аас харж болно. Цаашлаад, Шанхай, Сингапурт түрээсийн талбайн дундаж үнэ 40-250 ам. долларын хооронд хэлбэлзэж байна. Шанхайн Хөрөнгийн биржийн үйл ажиллагаа ойрын жилүүдэд огцом тэлэх хандлагатай бөгөөд энэхүү эрэлтийг дагасан тансаг зэрэглэлийн оффисийн хэрэгцээ ч нэмэгдэж таарна. Гэхдээ Шанхай, Сингапур, Хонконг, Бээжингийн санхүүгийн төв хэсэг дэх оффисийн барилга, үйлчилгээ гэдэг Улаанбаатарын төвийн тауэр, плаза нэртэй барилгуудаас чанарын их ялгаатай. Нийслэл Улаанбаатарт оффисын шаардлага хангасан, ам метр тутамдаа 50 ам. долларын түрээсийн төлбөр авахад гайхах зүйлгүй ганц барилга бий. Харин бусад барилгын хувьд стандарт үйлчилгээгээ сайнд нь дөхүүлэх бус, харин түрээсийн төлбөрөө Бээжин, Москвагийнхаас дутахгүй өндөр тогтоосон хэвээр байна.
Өнөөдөр Монгол улсад томоохон худалдаа, оффисын төвүүдэд тавьдаг стандартын шаардлага байхгүй юм. Тиймээс захын байшингийн эзэн тауэр, плаза зэрэглэлд үл хөдлөхөө өөрөө үнэлж, тэнгэрт тулсан ханш хэлдэг болжээ. Үнэ бүрдэлтийн тухай хууль манай улсад байхгүй учир ийм цоорхойг ашиглан түрээсийн үнийг барилгын эзэн өөрөө тогтоож байна. Түрээсийн гэрээний харилцааг Иргэний хуулийн 27 дугаар бүлгийн хамгийн ерөнхий хэдхэн заалтаар зохицуулах төдий орхисон учир түрээслэгчийн эрх ашгийн тухай ойлголт ч мөн хуульчлагдаагүйтэй ижил юм.
Эрх зүйн зохицуулалтгүй орчинд үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес хяналтгүй цэцэглэх шатандаа орлоо. Цахилгаан шат нь чахарсан, агааржуулалтын төхөөрөмжгүй, таазнаасаа шал хүрсэн цэлгэр цонх нь зундаа шарж, өвөлдөө хөлдөөсөн, арван машины зогсоолтой атлаа арван давхар оффисын барилга босгосон явдал гудамж болгонд шахам тааралдсаар байгаа. Цөөнгүй нь анх газрын зөвшөөрөл авахдаа “оффисын” гэсэн зориулалтгүй байсан. Түрээсийн бизнес Монголд хамгийн ашигтай, эрсдэлгүй ажил болсны учир ийнхүү ямар ч стандартгүй тауэр, плазанууд босч, хүссэн үнээ хэрэглэгчдэд тулгадаг болжээ.
Үл хөдлөхийн бизнесийг өмнөд хөршид хэрхэн зохицуулж эхэлсэн, улмаар үр дагаварт нь манай улсад байшин барилгын үнэ улам бүр нэмэгдэх хандлагатай байгааг дараах баримтаас харна уу. Хятад улсад үл хөдлөх хөрөнгийн, тэр дундаа орон сууцны эрэлт хадаж байна. Зөвхөн 2013 оны эхний хагаст олгосон моргейжийн зээлийн хэмжээ өмнөх оныхоо мөн үеэс 179 хувиар өсчээ. Хятадын нийт моргейжийн хэмжээ 1.5 их наяд ам. доллар болов. Сүүлдээ хятадууд үл хөдлөхийн зах зээлийн энэ тэсрэлт яг 2008 оны Америкийн хямрал шиг аймшигтай үр дагавар авчрах вий хэмээн болгоомжлох болжээ. Гэхдээ 2008 онд АНУ-ын банкууд 10.6 их наяд ам. долларын моргейж гаргачихаад байсан. Түүнчлэн, хятадууд орон сууцны зээл авахдаа эхлэлийн 30-40 хувийг заавал төлдөг, улмаар дунджаар 22.5 жилийн турш зээлээ төлөх графиктай байдаг хэмээн Хятадын банкны шинжээчид тайлбарлаж, Америкийн үл хөдлөхийн хямрал шиг муу зүйл тохиолдохгүй хэмээн үзэж байна.
Үнэхээр хятадууд “байрны боол”-ын амьдралтай болжээ. Цалингийнхаа 70 хувийг байрны зээлийн хүү, үндсэн төлбөрт өгдөг. Ингэж 22 жил амьдарна. Гэлээ ч тус улсад байрны эрэлт буурахгүй, улам бүр нэмэгдсээр. Шалтгааныг нь Хятадын Засгийн газар үл хөдлөхийн хар захын наймаачдын эрэлт хэмээн тайлбарлажээ. Тиймээс хоёр дахь байшингаа авах хүсэлтэй хүн эхлэлийн 70 хувийн төлбөрийг хийх, 15 жилийн хугацаанд мөнөөх байрыг худалдах эрхгүй байхаар зохицуулж эхлэв. Энэ бүх зохицуулалтын зэрэгцээ Хятадын эрх баригчид иргэдийнхээ хилийн чанадад үл хөдлөх худалдан авах сонирхлыг дэмжихээр шийджээ. Хятад иргэдийн жил тутам юанийг валютаар солиулах хязгаар хэмээгчийг урьд жилүүдэд мөрдөж ирсэн. Харин мөдхөн уг хязгаарлалтыг өөрчлөх шийдвэр гарна гэж үл хөдлөхийн шинжээчид таамаглаж байна. Ингэвэл Монголын үл хөдлөхийн зах зээлд Хятадын их эрэлт нөмрөн орж ирэх, улмаар үнийг улам хөөрөгдөх аюултай юм. Хятад улсад орон сууцны үнийн хөөрөгдлийг намжаах зорилгоор авсан өөр нэг арга хэмжээ нь “luxury” барилга, сууцуудыг урьдчилан худалддаг хэлцлийг хязгаарласан явдал.
Азийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үнэ ханш хамгийн хурдацтай өсч байна. Тиймээс Засгийн газрууд нь дамын наймааны хэлбэрт үл хөдлөхийн бизнесийг оруулахгүйн тулд, дундаж иргэдийнхээ худалдан авах боломжийг хадгалсаар байхын тулд боломжит арга хэмжээнүүдийг авсаар байгаа билээ.
Манай улсын хувьд моргейжийн зээл өгөх, авах хэмжээ статистикийг байнга ярьдаг. Харин тэрхүү моргейж хэнд очиж, зээлжүүлэх бодлогын үр дүн хэрхэн гарч буйг анхаарч үзээгүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бодитой тогтож буй эсэх, түрээсийн үйлчилгээ нь зөвхөн мөнгө хүүлэх шилдэг арга болсоор байгааг хянаж судлаагүй явна. Орчин үеийн шаардлагад нийцсэн худалдаа, оффисын үйлчилгээний стандарт байхгүй, захын бизнесмэн алга дарам газрын зөвшөөрөл авсан даруйдаа Mall, Tower гэгч босгон, хотын иргэний аюулгүй амьдралд эрсдэл нэмсээр байна. Нөгөө талд, дэлхийн жишигт нийцсэн бизнесийн төв, үзэсгэлэн худалдааны танхимийг жинхэнэ утгаар нь байгуулж гэмээнэ Улаанбаатар дэлхийн хотын хэмнэлд хөл нийлүүлж таарна.